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Droit de préemption urbain achat de maison

Le droit de préemption urbain (DPU) est établi par délibération du conseil municipal dans les communes dotées d’un plan d’occupation des sols (POS) ou d’un plan local d’urbanisme (PLU) - (Articles L211-1 et suivants du Code de l’urbanisme).

A quoi sert le droit de préemption urbain ?

Il donne la possibilité à une collectivité (commune ou établissement public de coopération intercommunale) d'acquérir en priorité un bien foncier ou immobilier lorsque celui-ci est sur le point d'être cédé contre une contrepartie financière. C'est ce que l'on appelle le droit de préemption. Le propriétaire du bien n'est donc pas libre de vendre son bien à l'acheteur de son choix.
Le droit de préemption urbain peut s'affecter à des biens très variés (logements, immeubles, terrains...) à l'exception des immeubles achevés depuis moins de 10 ans et des logements isolés dans les copropriétés, sauf en cas de décision contraire du conseil municipal (dans ce cas on parle de DPU renforcé).
Le DPU s’applique sur l'ensemble des transactions immobilières à titre onéreux : ventes, échanges, apports en société, vente aux enchères volontaires ou forcées dans le cadre de saisies, les cessions de droits indivis à un tiers,...
Sont à l'inverse exclus les successions, les partages de communauté ou de succession, les cessions de droits indivis à un bénéficiaire de l'indivision...

Comment vendre un bien immobilier situé sur une zone de préemption urbain ?

Le propriétaire qui souhaite céder son bien situé sur une zone de préemption doit adresser (ou, plus généralement le notaire) en recommandée avec accusé de réception, une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) à la mairie où se situe le bien ou la déposer contre décharge.
La commune a alors 2 mois, jours pour jours, pour notifier sa décision de préempter le bien, soit au prix demandé par le vendeur, soit à un prix inférieur.
2 solutions sont possibles.

La commune décide de ne pas acheter

Elle envoie alors une lettre au propriétaire ou ne répond pas dans un délai de 2 mois après réception de la DIA.
Cette renonciation est valable indéfiniment, mais uniquement pour le vendeur concerné et pour le prix exact mentionné à la DIA, et le vendeur peut donc mettre son bien en vente librement à ces conditions, à la personne de son choix.

La commune décide d’acheter

Dans ce cas-là :

  • soit le propriétaire et le service de la mairie sont d'accord sur le prix. La vente peut avoir lieu et la somme doit être versée dans les quatre mois qui suivent l'acte notarié.
  • soit il y a désaccord sur le prix. Le propriétaire peut estimer le prix proposé par la mairie trop bas et saisir le juge de l'expropriation (tribunal de grande instance) pour une fixation judiciaire du prix.

Si le vendeur et la commune ne se prononcent pas officiellement dans le délai de 2 mois après que la fixation judiciaire du prix soit devenue définitive, ils sont censés accepter ce prix et la vente sera donc conclue.

Le rôle du notaire

Le notaire intervient lorsque le bien mis à la vente est préemptable, c’est lui, en pratique, qui se charge d’informer la collectivité publique de la signature du compromis de vente ou de la promesse par le biais de la déclaration d’intention d’aliéner (DIA)
Et si la collectivité locale décide de préempter, le notaire chargé de la rédaction de l’acte vérifie si les procédures sont respectées.

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